为什么苏州邻里中心模式备受推崇？ ——《关于完善商业网点规划管理指导意见》相关报道

近日，江苏省人民政府办公厅印发《关于完善商业网点规划管理指导意见》（以下简称《指导意见》），这是江苏省首次从全省层面出发，出台相关指导意见，其中，以下六点值得注意：

　　1、严控大型商业综合体的规模和数量，避免出现商业过剩和同质化竞争；

　　2、不得以商业综合体作为房地产开发的卖点，进行虚假宣传；

　　3、建设单位不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商业综合体，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商业综合体；

　　4、几种应重点建设的业态形式，主要包括：一是特色商业街区、二是商品交易市场、三是农产品市场、四是商贸物流园区；

　　5、推广邻里中心模式。建设集商业、休闲、文化等功能于一体的便民生活中心；

　　6、明确了城乡六个级别商业中心的建设参考标准：一是城市商业中心、二是区域商业中心、三是特色商业街区、四是社区便民生活圈、五是县域商业中心、六是乡镇商贸集聚区。　　

　　《指导意见》提到，发展目标是到2025年，全省各地基本形成布局优化、结构合理、功能完备、配套完善、城乡互动、高效顺畅的商业网点体系，南京、苏锡常和徐州等重点商圈集聚效应更加凸显。

　　随着近年来商业的快速发展，大部分城市级商业综合体的发展已经较为完备。相较而言，区域型和社区型商业拥有更广阔的成长空间。邻里中心，作为发源于苏州的商业模式，一直深耕社区商业这片“蓝海”，积极探索社区商业发展的新方向。

　　多次调整 业态布局逐渐完善

　　1997年，在以新加坡为范本的基础上，工业园区的邻里中心模式开始兴起，在一切都刚刚起步的园区，邻里中心是各个商业空白板块的首个进入项目。1998年，园区发展史上首个重要成果，新城花园首期竣工，首个邻里中心应运而生。20多年来，邻里中心一直在业态布局上进行升级调整，以满足消费者日益增长的消费需求。

　　在发展之初，邻里中心主要解决周边居民的“油盐酱醋茶”等日常消费需求，主要经营业态以餐饮为主，兼具超市、菜场等生活配套，业态设置偏向中低端。

　　但随着周边消费客群的不断增多，邻里中心不再局限于基础消费供给，而是向更广阔的“衣食住行闲”等消费领域拓展。邻里生鲜、邻里文体中心、社区卫生服务所等公益功能的引入，也让邻里中心的各项功能更加完善。

　　随着周边商业项目竞争压力的增大，邻里中心开始精细化定位，发挥其紧邻住宅小区的优势，积极引进了一批个性功能突出的中高档业态，如以儿童为对象的早教、娱乐业态，还有满足家庭休闲娱乐的电影院、健身房等。

　　近些年开业的邻里中心，汇集了家庭居住、生活购物、娱乐、餐饮美食、休闲、健身、儿童培训及游乐等多重业态，为周边的消费者提供了一处生活、聚会、交流、商务、休闲享乐的全新生活体验。以东沙湖邻里中心为例，商场共分5层（B1-L4），商业建筑面积约6万方，目前在营业的各类品牌110余个。其中儿童业态品牌有婴乐福、百贝多、巴布豆、学而优、贝斯琴行、趣弹钢琴、苏州棋院、松梅阁、喜乐尼儿童乐园、金益晨少儿艺术教育、毅仁辅导、ienglish、UBTV小主播、童元堂、思培教育、卓逸跆拳道、瑞思学科英语、成长佳、博达培训、星艺舞蹈团、七色花舞蹈等20余家，集中分布于2-4楼；苏艺影城、邻动文体、自在瑜伽、品轩书店等运动娱乐品牌共计5家，综合占比约5%。亲子、娱乐、运动等业态越来越成为各个邻里中心的标配，它们在满足消费需求的同时，也充当了“客流发动机”的身份，增强了与购物者的黏性。

　　目前，苏州运营管理的邻里中心共计20余个，总建筑面积近90万方。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的社区商业中心，围绕12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。而邻里中心模式，也早已成为不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，是社区商业的典型代表，也被认为是内地社区商业的领跑者。

　　探索数字化战略建设，对邻里中心“二次创作”

　　传统的邻里中心模式有“老三样”：提供便民基础生活配套服务、提供多元化商业配套服务、提供政府社会管理与社区公共服务。在这个基础上，如今的“邻里中心”有了“二次创作”。

　　围绕“便民　利民　惠民”的服务宗旨，邻里中心正在推动社区消费、居家服务等各类场景数字化，相关负责人介绍：“我们正在打造‘线上邻里中心’概念，让‘云店、云mall、云客’集合在一起，探索建立线上线下融合的社区商业‘O2O’模式，逐步完善以‘邻里中心’为核心的‘一公里’互联网生态圈。”

　　2020年，“邻里中心”就大胆尝试了“线上全景探店”“邻里直播间带货”的新颖形式，让广大居民顾客通过线上平台了解中心项目、商家及其产品。

　　其中，兆佳巷邻里中心开业、邻瑞广场7周年、水坊路邻里中心开业三场活动，线上累积参与人数就超过50万人次。

　　据了解，未来，邻里中心会通过最后一公里的优势，以数字化战略建设为基础，科学化、精细化、智能化服务社区人群，节省时间成本，打造社区商圈线上线下大生态服务平台，以适应不同类型和层次的居民需求。

　　顺应商业发展 试水场景化消费

　　随着消费市场的不断发展，好的商场早已不只是单纯为人们提供丰富的产品及完善的业态，各大购物中心纷纷营造沉浸式空间，探索场景化消费，搭建最优的消费空间。而邻里中心也向这个方向迈出了新的一步。

　　在近期新落成的兆佳巷和水坊路邻里中心，新设置的邻里儿童乐园备受好评。据介绍，在设计之初，兆佳巷和水坊路邻里中心就选取了较好的位置作为免费的儿童乐园场所，让小朋友能在这里玩乐，家长能在周边休闲消费，做好精细化服务，优化场景的“体验”设计。

　　此外，结合园区国际化氛围的营造，邻里中心在已有项目的更新升级上也加入了更多个性化改造。

　　2019年起，“邻里中心”陆续对湖东、兆佳巷和水坊路等菜场投入智慧菜场系统。

　　更新后的菜场通过科技手段，每天即时统计分析销售额、交易量、客流量等，实现菜场大数据管理。同时，通过数字化菜场和溯源等方式，守护百姓“舌尖上的安全”。

　　还在建设中的吴郡邻里中心，在社区中心的整体设计中，各个功能空间形成了有机的结合，既有独立的分区，又有紧密的联系。整个建筑布局均衡而不呆板，既有现代气息，又充满了自然与生态。

　　社区中心裙房一到三层，设置为商业区，包含了餐饮、儿童培训、休闲娱乐、生活配套等业态。其中，一层设置了3100㎡的邻里生鲜菜场，满足周边居民日常生活需求。裙房四层、五层设置社区服务中心，为社区居民提供“一站式”社区政务、事务服务和多功能的社区场所，包括社区工作站、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站等。

　　同时，项目还在屋顶精心设置了篮球场、婚礼草坪、空中花园，通过植入现代、时尚、绿色、运动的元素，打造集休闲娱乐、餐饮购物等于一体的消费新场景。

　　吴俊邻里中心定位“新兴邻里中心”，通过品牌组合解决周边居民消费难题，住所周边的配套商业解决“家门口”消费刚性需求，强调体验的情景设计和消费场景打造，为周边消费者带来别样的生活模式和消费体验。

　　输出品牌管理与经验，让“家”的概念延伸

　　今年来，全国各地都高度重视城市一刻钟便民生活圈建设，7月26日，《省政府办公厅转发省商务厅等部门关于完善商业网点规划管理指导意见的通知》，其中明确提及：要推广苏州邻里中心模式，建设集商业、休闲、文化等功能于一体的便民生活中心。

　　其实，在打造新城邻里中心时，邻里中心公司就已经把“邻里中心”的品牌概念植入到社区商业发展理念中。如今，“邻里中心”经过了品牌塑造、功能完善、管理精细化、资产运营与资本运作融合等阶段，形成了可复制、可推广的社区商业发展模板和满足人民对美好生活新期待的品牌影响力。

　　作为家门口的正能量商圈，通过消费功能和公共服务功能的融合，邻里系列IP的自营项目有邻里大课堂、邻里大食堂、邻里大健康、邻里会客厅、邻里便民服务中心等，从标配的商业设施到社区居民的“活动中心”“交流中心”，有效满足了居民日常生活、文化、体育、卫生、教育等多样化、个性化消费需求，提升社区生活品质，使“家”的概念得到延伸。

　　下一步，“邻里中心”将依托自身品牌影响力和社区商业运营管理优势，通过“IP输出+产品落地+深度运营”的轻资产管理输出模式，打通以社区生活形态为主的价值链闭环，通过全过程服务输出，逐步形成“邻里中心”的新发力点。